паевый договор... подводные камни? 

Никаких гарантий, никакой ответственности. По возможности нужно избегать ЖСК.

Избирательный юрист писал : Никаких гарантий, никакой ответственности. По возможности нужно избегать ЖСК.

Спасибо! Я очень много почитала о таком виде договора. Совсем не охото терять такие деньги.

нужно покупать у надежных застройщиков, тогда договор не имеет значения.

А в долгострой попасть можно и по договору долевого участия.

На самом деле сам договор не имеет значения, если проверенный и надежный Застройщик, который давно и успешно работает. Этот критерий 80%, договор максимум 20%.

Junkie27 писал : нужно покупать у надежных застройщиков, тогда договор не имеет значения.

А в долгострой попасть можно и по договору долевого участия.

На самом деле сам договор не имеет значения, если проверенный и надежный Застройщик, который давно и успешно работает. Этот критерий 80%, договор максимум 20%.

Хорошо,тогда скажите на ваше мнение как застройщик ЗЖБИ №7.
Можно ли не бояться взять у них?

сложно что-то сказать по ним конечно. Не так много они строят в городе. Знаю только, что эти дома очень давно строятся, но насколько успешно не готов сказать. Не езжу там.

ИМХО, если только на перспективу вкладывать, то можно. Если для жизни в ближайшем будущем, то как-то сомнительно.

Из ЖСК реальный Застройщик это Трест 4 пожалуй.

P.S.: Аккредитацию по ипотеке в ВТБ24 получили, значит не все так плохо, грехов за ними не числится. Но в тоже время это мало что значит с точки зрения сроков строительства.

Junkie27 писал :

ИМХО, если только на перспективу вкладывать, то можно. Если для жизни в ближайшем будущем, то как-то сомнительно.

Из ЖСК реальный Застройщик это Трест 4 пожалуй.

P.S.: Аккредитацию по ипотеке в ВТБ24 получили, значит не все так плохо, грехов за ними не числится. Но в тоже время это мало что значит с точки зрения сроков строительства.

Спасибо за ваше мнение! А то совсем ни кто не отозвался о застройщике.

nasty484 писала : Скажите что значит паевый договор?
Какие камни тут есть? Чем я рискую?
Отличие от других договоров?
Очень боюсь пролететь со средствами.
Спасибо за внимание!

Договор долевого участия заключается после того, как застройщик получил разрешени на строительство и, что самое главное, этот договор регистрируется в юстиции. Паевой договор более рискованный, но и в том и другом случае можно попасть на недобросовестного застройщика. Поэтому, правильно подмечено, что необходимо обращаться к надежным застройщикам. Проверяйте по реестру банкротов, посмотрите на форумах дольщиков по конкретным домам, строительство которых затянулось или вообще прекратилось, выйдите на сайт арбитражного суда и посмотрите, какие дела велись по поводу этого застройщика.

cool.santehnik писал :
Паевой договор более рискованный, но и в том и другом случае можно попасть на недобросовестного застройщика. Поэтому, правильно подмечено, что необходимо обращаться к надежным застройщикам. Проверяйте по реестру банкротов, посмотрите на форумах дольщиков по конкретным домам, строительство которых затянулось или вообще прекратилось, выйдите на сайт арбитражного суда и посмотрите, какие дела велись по поводу этого застройщика.

Огромное спасибо за информацию! может есть сыллочки сайтов,где можно попроверять застройщиков?
Вообще собралась идти в заселенный дом от этого застройщика(первая очередь),и поговорить с собственниками квартир. Думаю если у них были какие то сложности и проблемы,или были случаи кидалова, явно была шумиха и люди расскажут.

Что такое ЖСК?
Реально они создаются строительными компаниями для минимизации своего ущерба от претензий граждан по срокам и качеству строительства.
Паевые договоры не регулируются Законом "О защите прав потребителей", законодатель как бы не замечает, что все без исключения ЖСК создаются хитрожопыми застройщиками.
Если вам присудят неустойку за задержку передачи квартиры или компенсацию за кривые стены и промерзающие окна, то для того, чтобы получить деньги с ЖСК, сначала вы сами как пайщик должны внести их в бюджет ЖСК, то есть пайщики должны переложить деньги из одного кармана в другой. Они могут конечно регрессом выставить требования к подрядчику ЖСК. Но подрядчик, все чаще, это тоже не основной застройщик (с активами) а тупая пустышка, которую ликвидируют при первой опасности. Можно потом конечно инициировать расследование преднамеренного банкротства. Но это уже так грустно, что все понимая эту тягомотину забывают о всех своих претензиях.

Есть один конкретный минус - это возможность увеличения сметы на строительство в неограниченном масштабе. При долевке застройщик должен построить дом, даже если он в результате получит убыток.

Конечно, если очень хочется влазить в историю с новостройками, нужно выбирать компанию с положительной предысторией, в идеале, еще и дополненную финансовыми гарантиями.
В Омске в этом плане мой рейтинг надежности застройщиков выглядит так:
1. Бюджетное учреждение Омской области "Агентство жилищного строительства Омской области". Строит большой микрорайон на Московке (за новой Лентой). Ее квартиры продает по договорам уступки Джаст Фит Лайф. АЖС - это государственная контора, учрежденная министрерством финансов Омской области. По финансовым претензиям к ней отвечает бюджет Омской области. Омская область, конечно тоже может обанкротиться, но случится лет через 100.

2. ПИК-Регион (ГК ПИК). Сейчас они начали строить 2 новых микрорайона на Ватутина. Опыт кризиса-2008 показал, что ПИКу пофигу на взыскание с него по несколько сотен тысяч рублей с каждой квартиры за просрочку и некачественную отделку. У ПИКа деньги есть всегда, он не собирается банкротиться, хотя мог это сделать много раз. ГК ПИК - публичная компания, продающая свои акции на бирже, у них установка - не банкротиться.

3. Трест-5. Основную часть дома строит на свои деньги, продает квартиры в домах высокой степени готовности. Работает в сегменте бизнес-класса, но не экономит на качестве. Имеет лучшую репутацию среди всех омских застройщиков. Дольщики с ним не судятся. Серьезных поводов нет.

4. Стройбетон, ЗСЖБ №5, ЗСЖБ №6, Трест 4, Трест 7, АСК. Строят много жилья эконом-класса. Качество для них не главное, главное объемы. Предадут дольщиков при первой же возможности, как это сделал Стройбетон, кторый лишил всех своих клиентов гарантийного обслуживания домов.

5. Для экстремалов существует все остальное. Типа ЖСК "Центральный-1" ЖСК "Центральный-2", МИГ-21 и прочие матерные слова.

риелторы, в свою очередь, в качестве надежного застройщика при любом удобном случае поминают трест-4
по-моему, где-то на форуме что-то про него уже обсуждалось пару лет назад

Избирательный юрист писал :

5. Для экстремалов существует все остальное. Типа ЖСК "Центральный-1" ЖСК "Центральный-2", МИГ-21 и прочие матерные слова.

Спасибо за расписывание информации в доступной для меня форме.
Все усвоила.
Но не увидела в списке застройщика которого я имею в виду.
Что вы скажете о ЗЖБИ №7 ?

Избирательный юрист, спс

Хотел бы добавить, что
1) С государственными стройками связываться достаточно рискованно. Финансирование у нас могут и прекратить, Застройщика могут сменить. А клиент будет ждать квартиру. Достроят, но тогда когда уже будет не нужно. Таких проектов в Омске масса, начиналось за здравие, а заканчивалось.... Еще могут в случае проблем отказаться и откреститься от стройки и обвинить коммерческого партнера во всех грехах. И потом компания если ей не будут платить деньги перестанет стоить, наемный застройщик меньше заинтересован в строительстве.

2) Московские Застройщики легко кидают регионы. ПИК так и сделал. Банкротство "ПИК-Западная Сибирь" со всеми вытекающими последствиями, юрист должен помнить. Люди ждали Кристалл и 5 микрорайон более 5-6 лет. Заселились недавно. Благодаря титаническим усилиям.

P.S.: Вот возьмем ЗЖБИ №7... Ни сайта, ни информации. Даже на самом деле неискушенным людям непонятно что и где они строили, как и когда. Это уже говорит о Застройщике как о небольшой специфической компании. Когда речь идет о вложении больших средств это должно быть тревожным звоночком.

Junkie27 писал : С государственными стройками связываться достаточно рискованно. Финансирование у нас могут и прекратить, Застройщика могут сменить. А клиент будет ждать квартиру. Достроят, но тогда когда уже будет не нужно. Таких проектов в Омске масса, начиналось за здравие, а заканчивалось....

Мой рейтинг основан в том числе на критерии финансовых гарантий. Я рассматриваю любого застройщика с точки зрения судебной перспективы по взысканию с него неустоек и компенсаций, а также возврата вложенных денег. Так вот АЖС на первом месте именно потому, что является БЮДЖЕТНЫМ учреждением (по обязательствам которого отвечает бюджет). Если финансирование прекратят, потребитель гарантированно получит через суд свои деньги, и в добавок получит сверху большие проценты и штрафы, это будет выгоднее, чем даже получить квартиру.
Кстати, несмотря на то, что АЖС является официальным застройщиком, основная часть квартир реализуется обычным дольщикам, а не бюджетникам, финансирование идет в основном за счет частного капитала.
Каких-таких государственных строек у нас масса? Назовите две?

Junkie27 писал : 2) Московские Застройщики легко кидают регионы. ПИК так и сделал. Банкротство "ПИК-Западная Сибирь" со всеми вытекающими последствиями, юрист должен помнить. Люди ждали Кристалл и 5 микрорайон более 5-6 лет. Заселились недавно. Благодаря титаническим усилиям.

ПИК, безусловно, затянул со сдачей все свои дома (исключая панельки в Прибрежном в 2004 году), максимальная задержка была по микрорайону "Континентальный", просрочка достигла 5,5 лет по последнему дому (должны были сдать в 2004-2005, сдали в 2011). Однако, они таки все достроили. И каждый, кто хотел, получил с них через суд по несколько сотен тысяч рублей за задержку и за некачественную отделку, при моем непосредственном участии.

По поводу "ПИК-Западная Сибирь", советую больше читать первоисточники [внешняя ссылка] Из этого Определения Арбитражного суда видно, что ПИК-Западная Сибирь (дочка ГК ПИК) могла кинуть несколько десятков омских фирм (и еще несколько десятков омских дольщиков) на 200 млн. рублей. Она этого не сделала и заключила со вмесми мировое соглашение, и всем выплатила деньги. Такого не бывает никогда в реальном мире. Обычно даже если есть средства гасить требования кредиторов, эти средства бешено выводятся с юрлица. Здесь же ГК ПИК целенаправленно закачала эти деньги в пустую ПИК-ЗС, чтобы рассчитаться с кредиторами.

Плюс про ПИК немаловажно упомянуть о наличии контракта со Сбербанком о постоянной кредитной линии на несколько десятков миллиардов рублей.

ПИК, при своей конечно подмоченной репутации, выигрывает перед омскими застройщиками именно способностью удовлетворять финансовые претензии.

Junkie27 писал : P.S.: Вот возьмем ЗЖБИ №7... Ни сайта, ни информации. Даже на самом деле неискушенным людям непонятно что и где они строили, как и когда. Это уже говорит о Застройщике как о небольшой специфической компании. Когда речь идет о вложении больших средств это должно быть тревожным звоночком.

Вот сайт и информация [внешняя ссылка] . ЗЖБИ-7 специализируется на производстве ЖБ-изделий, а также бетонных гаражей-мыльниц (они стоят по всему городу). Иногда они строят дома и офисы. Наличие своей производственной базы - это большой плюс для застройщика, поскольку он получает большую экономию на материалах.