Жилищный вопрос
Доходный дом в Омске. Покритикуйте
Создана: 04 Декабря 2012 Втр 10:50:39.
Раздел: "Жилищный вопрос"
Сообщений в теме: 130, просмотров: 16179
-
04 Декабря 2012 Втр 10:50:39Сейчас в воздухе витает идея открытия доходных домов, зданий, полностью предназначенных для сдачи квартир в наем. Тоже обдумываю возможность его строительства.
Как я его вижу: это трехэтажный особняк с цокольным этажом. 2 подъезда по 6 квартир по 2 на каждом этаже. Итого 12 квартир. Характеристика квартир – двушки примерно метров по 50. Чистая площадь квартир – 600 кв.м.
По документам такой дом можно оформить как индивидуальный жилой дом, без деления на отдельные квартиры, формально арендаторам сдаваться будут группы комнат в большом доме. Такой дом можно оформить даже по дачной амнистии. Тем самым уходим от некоторых затрат при строительстве многоквартирного дома. У дома один владелец – арендодатель.
В цокольном этаже: котельная, техпомещения, помещения для хранения вещей, в том числе ячейки для арендаторов, офис.
Материал стен: пока думаю, что кирпич (в отличие от газобетона более надежный и долговечный).
В идеале если земельный участок позволит сделать парковку и двор для барбекю и детской площадки.
Местоположение участка: недалеко от магистрали, но не на 1-й линии, что позволит съэкономить на стоимости земли.
Доход со всего дома за год: 12000-15000 руб./мес. х 12 квартир х 12 мес. = 1728000-2160000 руб./год. С поправкой на заполняемость.
Затраты: подоходный налог (по желанию), налог на недвижимость, обслуживание домовладения, уборка, зарплата управляющему (по желанию), амортизация.
Вложения в проект: земля, коммуникации, строительство, отделка, меблировка, благоустройство территории. Думаю, что в 20 млн. можно уложиться.
Арендаторы: в идеале, если это долгосрочные договоры с работниками одного крупного предприятия.
На выходе получаем:
Плюсы:
стабильный доход (ненамного меньше годового дохода по вкладу),
гарантированную защиту от инфляции.
Минусы:
необходимость постоянного обслуживания,
риски порчи имущества,
замороженность капитала. -
04 Декабря 2012 Втр 17:22:47в том,что при текущей власти планировать проект на 20-25 лет не очень разумно. каждый год какой-нибудь прикол. в общем и целом идея индивидуального жилья мне симпатична. но. следует все таки разделять собственные хотелки быть владельцем дома и бизнес. а вообще имея такую сумму которая необходима на реализацию, я бы ее инвестировал в другие интрументы и от профита уже занимался своими хотелками. ну а так закопаете деньги неизвестно на какой срок и неизвестно с каким результатом. хорошо еще если только свои. но это конечно все моя узость мышления
-
04 Декабря 2012 Втр 18:45:22mm1aa писал
: а вообще имея такую сумму которая необходима на реализацию, я бы ее инвестировал в другие интрументы и от профита уже занимался своими хотелками.
то есть просрал бы на форексе, а на последнюю сотню нажрался бы. круто. если я не правильно понял, поясните. -
04 Декабря 2012 Втр 20:14:51Избирательный юрист писал :
то есть просрал бы на форексе, а на последнюю сотню нажрался бы. круто. если я не правильно понял, поясните.
Тут в основном бесполезно что объяснять, всегда найдутся такие умники которые умнее всех и знают как рубить бабло. Пробуйте, а потом лет через пять расскажите как заработали свой первый миллион из воздуха. Ваш дом это еще что, я вот одного риэлтора знаю так он на китайцах такие бабки поднимает :) -
-
04 Декабря 2012 Втр 20:29:54Избирательный юрист писал :
Я здесь рассматриваю вложение в доходный дом как альтернативу вложения в 12 квартир в разных концах города. На мой взгляд удобнее иметь все свои квартиры в одном комплексе, удобнее собирать деньги, решать вопросы обслуживания жилья.
Если фантазии не хватает ни на что интересней, возможно. В варианте всё в одном придётся легализоваться, во-первых будете как факел в поле, а во-вторых ни одна серьезная компания без договора работать не будет, будете ещё ОАО организовывать, для вашего доходного дома.
Факт, на одном отоплении угорите, особенно когда выйдите из тени.Избирательный юрист писал :
Не факт, что затрат на содержание жилья в пересчете на квартиру в доходном доме будет больше. Кроме того, в принадлежащем тебе доме ты сам контролируешь свои расходы на содержание и текущий ремонт. Ты как хозяин заинтересован дать своим клиентам хорошее качество обслуживание.
Избирательный юрист писал : Пока не вижу почему идея провальная.
Потому что вы выбрали не свою нишу, в ней вы будете всегда проигрывать частникам.
Другое дело, если вы свой коттедж будете сдавать корпоративным клиентам, с договором на длительный срок, от полугода и конечно не за такие деньги, которые вы написали в первом посте, раза в три дороже.
Ну-ну…, недвижимость отлично падает.Избирательный юрист писал : Он может быть интересен и как защитный инструмент для капитала, как источник постоянной наличности, как семейное дело (где в том числе членам семьи дается работа).
Хотя конечно, если деньги у вас есть, и ваша цель просто сохранить хоть что-то или пристроить родственников, а не заработать, дело конечно ваше.
И всё таки, что бы построить в городе дом 600кв м без кредитов, нужно быть очень богатым человеком, советы которому с форума не нужны, если конечно эти деньги вам не с потолка упали, и вы теперь не знаете, что с ними делать, так называемые временные трудности…
Сделаете дом в вашем варианте, удивитесь, какому контингенту придётся сдавать ваши квартиры.Избирательный юрист писал : Гостиница - это не то. От нее отдает бл*дством, никакой тебе семейственности.
Ничего удивительного, вы же предлагаете совсем другой бизнес.Избирательный юрист писал :
Честно говоря, я сейчас владею чем-то средним между жилищным комлексом и набором комнат. У меня сейчас есть 3 малосемейки в общаге на одной площадке, приносят 15% годовых на вложенный капитал. -
04 Декабря 2012 Втр 20:43:40лучше несколько квартира, проблем меньше, в случае необходимости можно одну или пару продать. да и в целом, если надоест, все можно удачно скинуть, а дом этот кто купит - не знаю. вдруг окажется как чемодан без ручки. по поводу мечты и проч.: вы и сами собираетесь в этом доме жить?
-
04 Декабря 2012 Втр 21:07:48Юрист, закрывай тему. Компетентные люди уже отписались. Остались только скептики, которые найдут тысячу причин, почему любая идея должна стать провальной. Как говорится, кто хочет - ищет возможности... ну вы знаете
-
04 Декабря 2012 Втр 21:09:19проект имеет смысл, когда вложения будут только на ремонтик с перепланировочкой, например, бывшего АБК или другого строения. Такое строение, допустим, куплено с аукциона за очень недорого, уже есть подведенные коммуникации и т.д.
Поднять с нуля такую идею очень рискованно, а точнее глупо -
-
04 Декабря 2012 Втр 22:35:13Всех страниц не читал. ТС, объясните, вы хотите сами построить и работать? Построить и продать, чтобы покупатель зарабатывал?
-
04 Декабря 2012 Втр 23:31:40Поздновато тему увидел вроде закрыл ее ТС..
Мое скромное мнение: проект имеет смысл даже при строительстве с нуля. Если, как указали выше, будет приобретено за маленькие деньги готовое здание, затраты могут быть как выше, так и ниже строительства нового дома. Необходимо будет проводить полную экспертизу состояния дома и особенно фундамента и несущих стен.
Как уже писал Максвелл, наиболее оптимальным выходом является строительство каркасного дома (оцинкованный метал) с применением новых технологий в области энергосбережения. На фасад облицовочный кирпич не рекомендую. Слишком низкие показатели по прочности. Минимум м200 на внешние стены. Основная экономия будет по времени строительства, оплате труда рабочих и найма техники, а так же благодаря применению современных систем отопления, горячего водоснабжения и вентиляции всего дома. Смысл платить за горячую воду, если ее можно производить самостоятельно, благодаря тепловым насосам. Разделить на несколько источников тепла: одна установка - глубинная скважина в 100м, второй насос - сточные воды здания и третья, при необходимости - от воздуха в чердачном помещении. Теплообменники сейчас производят с 98% КПД. Вся система отопления полностью замкнутая, с дополнительными баками-накопителями в подвальном помещении на горячую воду. То же самое касается вентиляции. В идиале получится дом с очень низкими теплопотерями. Окупаемость такой системы в районе 3-5 лет. В целом, стоимость такого дома будет ниже, чем постройка и последующая эксплуатация здания, выполненая по старым технологиям. -
05 Декабря 2012 Срд 0:06:44
От электричества работает только компрессор теплового насоса и насос на подачу холодной воды в него. Для исключения размерзания дома в случае длительного, до 12-24 ч. откл. электроэнергии, можно предусмотреть подвод отопления от центральной магистрали или установить ДГУ на 4-6 квт в комнате, в подвальном помещении со звукоизоляцией и выводом ОГ. Вариант с ДГУ дешевле в разы
